Τι προτείνουν παράγοντες της κτηματαγοράς για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης που εντείνεται – Οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα – Εξι στους 10 Ελληνες «βλέπουν» νέα άνοδο στις τιμές και στα ενοίκια την επόμενη 5ετία.
Σημειώνοντας διψήφιους ή υψηλά μονοψήφιους ρυθμούς ανόδου τα τελευταία επτά χρόνια, η σωρευτική ανατίμηση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο (3ο τρίμηνο 2017) οδήγησε τις τιμές στα υψηλά επίπεδα του 3ου τριμήνου του 2008, πριν δηλαδή από την κρίση χρέους και την ελληνική χρεοκοπία, ανακτώντας σχεδόν το σύνολο των απωλειών.
Η αύξηση των τιμών αλλά και των ενοικίων σε συνδυασμό με το σταθερά υψηλό κόστος διαβίωσης δημιουργούν, πάντως, ένα εκρηκτικό μείγμα που δυσκολεύει την καθημερινότητα χιλιάδων νοικοκυριών, εντείνοντας τη στεγαστική κρίση και στην Ελλάδα, την ώρα που η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα αντανακλάται στην επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας.
Ανέφικτη η αγορά σπιτιού, γολγοθάς η ενοικίαση
Σύμφωνα με έρευνα για την αγορά κατοικίας του Ινστιτούτου QED για λογαριασμό της Alpha Bank, η πλειονότητα των ερωτηθέντων (το 54%) θεωρεί σήμερα ανέφικτη την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, αλλά και την ενοικίαση κατοικίας σε προσιτές τιμές (το 68%), ενώ 6 στους 10 Ελληνες πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα πέντε χρόνια.
Οι παντρεμένοι που νοικιάζουν, μία από τις δημογραφικές ομάδες με το υψηλότερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας, είναι και οι πιο απαισιόδοξοι, καθώς 6 στους 10 θεωρούν ότι είναι ανέφικτη μια τέτοια αγορά.
Πόσοι Έλληνες έχουν εξοχικό, ποιοι μένουν στο ενοίκιο – Η περιουσία των φορολογουμένων
Επιπλέον, σχεδόν το 70% των ερωτηθέντων απάντησε ότι το ύψος του ενοικίου δεν είναι προσιτό για κάποιον που ζει σήμερα στην Ελλάδα δεδομένου του ύψους των μισθών και του διαθέσιμου εισοδήματος.
Ειδικά στους ενοικιαστές, το 52% δαπανά περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός του αποκλειστικά για την πληρωμή του ενοικίου. Για όσους ιδιοκατοικούν και πληρώνουν στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε 42%.
Ενώ μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat στην ΕΕ, το ποσοστό των νοικοκυριών που ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη ανέρχεται στο 10,6%, στην Ελλάδα η εικόνα είναι χειρότερη καθώς πάνω από το 31% των αστικών νοικοκυριών και το 25% όσων ζουν στην ύπαιθρο ξεπερνούν αυτό το όριο (του 40%).
Η ιδιοκατοίκηση
Παράλληλα, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, που παραδοσιακά αποτελεί την προτίμηση των Ελλήνων, έχει μειωθεί σημαντικά καθώς με βάση τα στοιχεία της Eurostat υποχώρησε στο 69,6% στο σύνολο της χώρας (από 78% πριν από την κρίση χρέους), ενώ στην Αθήνα έχει μειωθεί στο 64%.
Οπως εκτιμάται, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες.
Επίδομα ενοικίου: Πώς υποδέχτηκαν το νέο μέτρο οι 40άρηδες – Τα στρατόπεδα, το δίλημμα
Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό όσων ιδιοκατοικούν αυξάνεται με την ηλικία, ενώ η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία είναι περίπου τα 35 έτη.
Το ποσοστό των Ελλήνων πάντως που εξετάζουν να αγοράσουν σπίτι την επόμενη 2ετία είναι μόλις 12%, ποσοστό που αυξάνει σε επιμέρους ομάδες, όπως στο 28% για τους νέους που ζουν με τον/τη σύντροφό τους και στο 21% για τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν την τρέχουσα κατοικία τους.
Τρεις φάσεις
Με βάση τη σχέση μεταξύ των καθαρών ροών Ξένων Αμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα της μεταβολής των τιμών των κατοικιών και των ακαθάριστων ροών στεγαστικών δανείων την τελευταία 20ετία, εμφανίζονται τρεις διαφορετικές φάσεις στην ελληνική κτηματαγορά:
Πρώτον, πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, όπου οι υψηλοί ρυθμοί μεταβολής των τιμών των κατοικιών οφείλονταν σε μεγάλο βαθμό στην αύξηση του ενυπόθηκου δανεισμού, ενώ το επίπεδο των ροών ΞΑΕ σε ακίνητα ήταν σχετικά περιορισμένο.
Δεύτερον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, ο δείκτης τιμών κατοικιών σημείωσε σημαντική μείωση, 44% σωρευτικά από το ιστορικό υψηλό το 2008 έως την κατώτατη τιμή του το 2017. Η φάση αυτή χαρακτηρίστηκε επίσης από υποτονικές ΞΑΕ, ενώ η πιστωτική επέκταση των στεγαστικών δανείων έβαινε μειούμενη.
Τρίτον, από το 2018 και μετά σημειώνεται ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών ως αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, των αυξημένων ΞΑΕ σε ακίνητα, της ανάπτυξης της οικονομίας διαμοιρασμού και του προγράμματος Golden Visa, ενώ η εν εξελίξει φάση ανάκαμψης είναι αποσυνδεδεμένη από την πορεία της στεγαστικής πίστης, η οποία παραμένει υποτονική.
Μείωση προσφοράς
Σήμερα, μετά την παρατεταμένη οικονομική ύφεση, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση της εξωτερικής ζήτησης για αγορά κατοικίας έχουν καταστήσει συνδυαστικά λιγότερο προσιτή τόσο την αγορά όσο και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα. Παράλληλα, η αυξανόμενη μέση ηλικία του αποθέματος κατοικιών και η εισαγωγή του φόρου ακίνητης περιουσίας επιβάρυνε περαιτέρω τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ η μείωση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση οδήγησε, μεταξύ άλλων παραγόντων, στην άνοδο των ενοικίων.
Σε συνδυασμό με τις αυξανόμενες δαπάνες στέγασης εξαιτίας της ενεργειακής κρίσης, συνέβαλαν στην περαιτέρω αύξηση του συνολικού κόστους στέγασης, την ώρα που σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση με βραδύτερο ρυθμό κατά 8,1%, και 5,6% αντίστοιχα.
Ενώ τον Ιανουάριο είχαμε μεγάλο «φρένο» στην οικοδομική δραστηριότητα (μείωση 17,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 37,2% στην επιφάνεια και 38,4% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024) σε συνέχεια της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, η κυβέρνηση φαίνεται πως αποφάσισε να μην προχωρήσει σε νέα ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών, τουλάχιστον έως το 2027, μια απόφαση που εντάσσεται στον σχεδιασμό για σταθεροποίηση της αγοράς, αλλά και στην προσπάθεια να διατηρηθεί ζωντανό το επενδυτικό ενδιαφέρον για το real estate, χωρίς να επιβαρυνθούν περαιτέρω οι πολίτες.
Τα προγράμματα
Από την άλλη πλευρά, η παροχή επιδοτήσεων ενοικίου και πρόσφατα η υλοποίηση προγραμμάτων ανακαίνισης κτιρίων, αλλά και τα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», αποτελούν ημίμετρα, λένε παράγοντες της αγοράς, καθώς απαιτείται μια πιο συγκροτημένη στεγαστική πολιτική.
«Σπίτι μου 2»: Γιατί δεν βρίσκουν ακίνητα οι δικαιούχοι, οι μαύρες τρύπες
Πάντως, ένα νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με τη σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, αναμένεται να ξεκινήσει μεσοπρόθεσμα, στοχεύοντας στην αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και οικοπέδων για την κατασκευή νέων κατοικιών, ποσοστό των οποίων θα ανήκει στο Δημόσιο και θα διατεθεί προς ενοικίαση ή πώληση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, διασφαλίζοντας προσιτή στέγαση για τους δικαιούχους.
Σε κάθε περίπτωση, ένα σημαντικό μέτρο θεωρείται η εκ νέου διάθεση των κενών κατοικιών στην αγορά, καθώς σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ τα κενά ακίνητα στη χώρα εκτιμώνται σε 793.885 – εκ των οποίων 32% βρίσκονται στην Αττική και περίπου 13% στον κεντρικό τομέα Αθηνών –, η αξιοποίηση των οποίων θα μπορούσε να συμβάλει στην άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης.
Νέες αυξήσεις
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 ως το 2024 κυμάνθηκε στο 50% για κατοικίες κατάλληλες για οικογένεια, ενώ και τη φετινή χρονιά αναμένονται νέες αυξήσεις μεσοσταθμικά άνω του 9%. Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφονται σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές και νέους, που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν το 60% σε σχέση με το 2017.
Ερχονται νέες αυξήσεις στα ακίνητα: Οι γειτονιές που «καίνε», πού θα φτάσει η τιμή ανά m²
Στρεβλώσεις
Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς ακινήτων οδηγεί σε στρεβλώσεις, λένε στελέχη της κτηματαγοράς, με εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες, στο κράτος, σε ιδρύματα, τράπεζες και funds να παραμένουν κλειστά λόγω των άπειρων πολεοδομικών προβλημάτων που υπάρχουν, ενώ και στην επαρχία υπάρχουν περίπου 2 εκατομμύρια κενές κατοικίες που έχουν σχεδόν εγκαταλειφθεί.
Το διεθνές τοπίο και οι προτάσεις
Προγράμματα κοινωνικής στέγασης στην Ευρώπη
Στην παρούσα συγκυρία, η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης έχει φτάσει και σε διεθνές επίπεδο σε ανησυχητικά επίπεδα, με πρόσφατες προβλέψεις (Innes and Casabianca) να δείχνουν ότι το τρέχων έτος περίπου 1,6 δισεκατομμύρια άνθρωποι θα αντιμετωπίσουν στεγαστική επισφάλεια.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στην Ευρώπη. Σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ, το 46% των Ευρωπαίων «ανησυχεί» ή «ανησυχεί πολύ» για το αν θα μπορέσει να βρει ή να διατηρήσει κατάλληλη στέγαση μέσα στα επόμενα ένα έως δύο χρόνια.
Από το 2010 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2024 στην ΕΕ, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat (30.4.2025), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 26,7% και οι τιμές των κατοικιών κατά 55,4%, ενώ αντίθετα στην Ελλάδα την ίδια περίοδο, απόρροια της κρίσης χρέους και της χρεοκοπίας που οδήγησε και σε κατάρρευση των τιμών των ακινήτων, οι τιμές και τα ενοίκια επανήλθαν απλώς στα υψηλά της προ κρίσης εποχής, με αποτέλεσμα η ελληνική αγορά ακινήτων να εμφανίζεται ακόμη ελκυστική για τους ξένους επενδυτές.
Σε χώρες όπως π.χ. η Γερμανία και οι Κάτω Χώρες υπάρχουν εκτεταμένα προγράμματα κοινωνικής στέγασης που παρέχουν λύσεις στους πολίτες.
Απαιτούνται μέτρα
Σε μια αγορά όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, απαιτούνται σύμφωνα με την Alpha Bank μέτρα για τον περιορισμό της ζήτησης, αλλά κυρίως για την τόνωση της προσφοράς.
Τέτοιες πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να είναι: (i) η περαιτέρω παραμετροποίηση του πλαισίου της Golden Visa, (ii) η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, (iii) η ενδελεχής επανεξέταση και καταγραφή των δηλώσεων αποποίησης κληρονομιάς λόγω χρεών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, (iv) η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής με βιώσιμο τρόπο, (v) πιο δραστικά μέτρα για την αξιοποίηση κενών κτιρίων όπου είναι δυνατόν και φυσικά (vi) περαιτέρω ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έτσι ώστε ένας ικανός αριθμός ακινήτων να επιστρέψει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Χορήγηση δανείων
Αλλες σχετικές πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την ανάπτυξη εξειδικευμένων προϊόντων στεγαστικών δανείων με προνομιακούς όρους που να απευθύνονται σε νέους ή/και όσους σχεδιάζουν τη δημιουργία οικογένειας και τον σχεδιασμό συμπράξεων δημόσιου – ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών, με το κράτος να παρέχει γη ή/και κενά κτίρια και τις τράπεζες να προσφέρουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών.
Με την ολοκλήρωσή τους, οι κατοικίες θα διατίθενται από το κράτος για αγορά ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, είτε ακόμη και δωρεάν, σε επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (π.χ. ευάλωτα νοικοκυριά, νέες γενιές, μονογονεϊκές οικογένειες κ.λπ.), βάσει εισοδήματος ή άλλων συναφών κριτηρίων. Αυτά τα προγράμματα μπορούν να υποστηριχθούν με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκά ταμεία – χωρίς φορολογική επιβάρυνση – στην προσπάθεια περαιτέρω ενίσχυσης των ιδίων κεφαλαίων των επενδυτικών σχεδίων.https://www.tovima.gr/editor/mantikidis-tasos/
